Горсуд: При двойных продажах квартир прав дольщик, фактически получивший жилье

Подписавший акт передачи недвижимости покупатель имеет преимущество перед «двойником», даже если заключил договор позже. К такому выводу пришел Санкт-Петербургский городской суд. Конфликт разгорелся вокруг жилого дома «Балтийская симфония», который в Сестрорецке возводило ООО «Стройэкспертсервис». Изначально компания заключала с гражданами предварительные договора купли-продажи,


но некоторыми из них позже были подписаны полноценные договора долевого участия в строительстве жилого дома.

После уже фактического завершения строительства застройщик оказался в состоянии банкротства. Не дождавшись передачи документов на регистрацию квартир в управление Росреестра, дольщики вынуждены были подавать иски о признании права собственности на оплаченное жилье.

Такие иски подали Антон Новиков и гражданка Иванова. Оба они, как выяснилось, подписали предварительные договора на одну и ту же квартиру (стали так называемыми «двойниками»), полностью выполнили свои обязательства и внесли в кассу застройщика одинаковую сумму. Антон Александрович заключил такой договор раньше, но его «соперница» имела еще и договор долевого участия, а также подписала акт приема-передачи квартиры.

По общему установленному Гражданским кодексом РФ правилу, при истребовании индивидуально-определенной вещи (любого конкретного имущества, в том числе недвижимости) преимущество имеет кредитор, в пользу которого обязательство возникло раньше. В данном случае такой приоритет получил бы Антон Новиков. Но это условие применяется только когда спорное имущество не передано третьему лицу. Служители Фемиды пришли к выводу, что при наличии нескольких претендентов на еще не зарегистрированное жилое помещение, преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение. «Таким образом, в настоящем случае преимуществом обладает Иванова И.В., которой квартира передана во владение в установленном законом порядке», – констатировал суд.

В решении также указывается, что Антон Новиков вправе требовать у застройщика возмещения убытков. Они, по расчетам самого потерпевшего, составляют 3,2 млн рублей. Соответствующее заявление о включении в реестр требований кредиторов дольщик подал в арбитражный суд, но получил отказ – от уже потерявшего немалую сумму гражданина служители экономической Фемиды потребовали оплатить расходы конкурсного управляющего.

Процедура банкротства ООО «Стройэкспертсервис» еще не завершена. По предварительным данным, изложенным в решении арбитража о признании компании несостоятельной, ее долги составляют 16,6 млн рублей, тогда как балансовая стоимость находящегося в собственности имущества превышает 28 млн, а дебиторская задолженность – 3,5 млн. Однако реестр кредиторов продолжает увеличиваться и не исключено, что большинство дольщиков - «двойников» могут оказаться у «разбитого корыта».

Напомним, что всего в «Балтийской симфонии» прокуратура обнаружила 17 проданных по два раза квартир, по факту проверки возбуждены уголовные дела.